樊纲问话地产商:地价太高为什么还要拿? 亏损了不要怪别人

12月8日,中国经济体制改革研究会副会长、中国经济50人论坛学术委员会成员樊纲在清华大学长安讲坛上,发表了“房地产两极分化与‘城镇化’战略的再思考 ”的演讲。

樊纲首先回应了当前房地产市场中流传着的两个似是而非的观点:一是一些券商分析师认为造成目前房价问题的原因是货币太多,二是很多房地产商所说的土地太贵。

“但事实上,这两种观点都是站不住脚的。”樊纲表示,相对于需求,我们的货币并不比过去多,还有大量的货币。“另外,很多房地产商说,房价高是因为地价高,现在的地价高于过去的房价。那我就问一个基本的问题,各位做企业的,这地价不是你拍出来的吗?你要不是预计未来的房子卖得比现在好,你为什么拿这个地?”

“现在有的房地产商说了,我的预计错误,现在政策变了。我说那是你的预期错误,你没有预测到政府见到房地产市场现在这种情况就会采取限购措施。亏损了不要怪别人。所以作为专业人士,就不要再讲这些外行的话,这听了多年了,今年好像这个问题还特别严重,大家都抱怨地价太高了,你嫌高可以不要拍。对市场的分析,对市场的预期,很多不是老百姓市场,很多是因为房地产商内部在引导,引导房价涨上去。包括我听媒体人的一些讲话就是,高了就好,引导它往高了走。二三线城市现在有一个普遍说法,说房价高了才能去库存,你要再把房价涨上去,你能把人留下吗?可能会暂时解决一部分库存问题,但是根本问题你能通过房价高去解决吗?大家买了那个房子将来有人租吗,有人接手吗?所以我们需要冷静地、深入地分析这些问题。”

樊纲表示,房地产市场有些波动,在一定意义上是正常的,这也是洗牌、优胜劣汰的时候。市场经济的某些职能正是在这个低谷时期发挥作用。但是,房地产市场如果长时间存在两极分化、冰火两重天的格局就是一个不正常现象了。

他提出,从供给关系来讲,中国房地产市场如何从控制需求转向控制供给?城镇化战略的调整是一个关键。值得注意的是,国家开始积极建设的“特色小镇”,能否真正扭转房地产市场的局面,还要看这些“特色小镇”能够创造多少就业。

以下是樊纲讲话全文:

首先,针对现在在房地产流行的两个似是而非的观点,我讲两个问题,第一,说现在房地产价格飙升是因为货币流动性多了。一切价格上涨跟货币当然都有关系,货币是像水一样的,有任何的缝隙它都会钻过去,猪肉价格也是它,蔬菜价格也是它,房地产价格也是它,都是有货币的原因,货币是一般等价物。但是你仅仅批判一般等价物,解决不了你的问题,而且在某一个时点上,某些阶段上,你的价格变化不一定就是因为货币增长。

这两年的货币比前两年增加得更少了,为什么房地产价格飙升了,前两年为什么不飙升?说货币多了,货币怎么不到三四线城市,怎么都到一二线城市了?它现在不到猪肉那里了,怎么就到房地产来了?怎么去年炒股,现在不炒股了?货币政策现在基本是中性的,不能紧缩,也不能增加,但为什么就变成它的原因了?大家说现在老百姓手里钱多,老百姓手里钱多是因为货币增多了,还是他的收入增长了?

如果说房地产市场的需求增加是因为贷款特别宽松,这里面有货币政策的问题,但是好像最近这一年多来也没有特别宽松,对二三线城市宽松一点,好像有一段时间对一二线城市有一点宽松,但是马上又收了。现在是不是因为货币多了导致房地产价格上升?你去分析分析原因吧,这话如果再说下去,你刨根问底,自己去刨一刨。

第二个似是而非的观点,很多房地产商说,房价高是因为地价高,现在的地价高于过去的房价。那我就问一个基本的问题,各位都是做企业的,这地价不是你拍出来的吗?你要不预计未来的房子卖得比现在好,你为什么拿这个地?是因为我们现在的地再不拿,我们没活干了?

所以作为专业人士,就不要再讲这些外行的话,这听了多年了,今年好像这个问题还特别严重,大家都抱怨地价太高了,你嫌高可以不要拍。对市场的分析,对市场的预期,很多不是老百姓市场,很多是因为我们内部在引导,引导房价涨上去。包括我听媒体人的一些讲话就是,高了就好,引导它往高了走。二三线城市现在有一个普遍说法,说房价高了才能去库存,你要再把房价涨上去,你能把人留下吗?可能会暂时解决一部分库存问题,但是根本问题你能通过房价高去解决吗?大家买了那个房子将来有人租吗,有人接手吗?所以我们需要冷静地、深入地分析这些问题。

我个人很赞同关于房地产要有春夏秋冬这个概念,房地产有些波动,在一定意义上是正常的,这也是我们洗牌的时候,也是优胜劣汰的时候。

房地产火的时候没有人干这些事,这跟其它行业不一样,其它行业有库存了,大家要去库存,兼并重组、产业集中度提高。在经济过热的时候,这些事没人做,都有碗饭吃,谁都不做这个事情,市场经济的某些职能正是在这个低谷发挥作用。

我们的房地产现在还不算低谷,一二线是房地产的主体,现在这个主体已经进入了新的阶段,当然现在逐步在平稳,其中有政策的作用。但是我们要从更深的一些层次上去思考这些问题,而不是停留在一些表面现象上。

今天我想讲的主要问题就是,回想过去的一年,最大的一个房地产现象,就是两极分化问题,一二线和三四线分化差距的问题。

这个话题过去也讲了多年,是城镇化战略的偏差问题。到了这次出现两极分化之后,我说我们到了再反思这个问题的时候。所谓城镇化和城市化,你要抠字眼的话,没有什么大的差别,都是农民要进城,但是在实际执行当中,在指导思想上,在政策落地上,这两个是有差别的。

特别是我们多年的城镇化的基本思路是限制大城市发展,鼓励小城镇发展,结果是大家还是往大城市走,大城市的规划一再突破,刚做一个500万人的,接着就有1000万人了,深圳前两年做一个800万人的规划,现在已经是2100万人了,土地也受限制,公共产品也受限制,基础设施建设做的规划小而又小,结果就是大家都很拥挤,房价飙升。

另一端,在一些小城镇,好的想法是我们到小城镇发展产业,去创造就业,结果小城镇没这个功能,企业到哪儿去发展?它要根据各种条件。人往哪儿走?人是有理性选择的,是趋利避害的,要找就业,要找收入,找比较好的收入的就业,小城市提供不了,结果小城市楼盘建成之日就是人口走光之时。

所以这个基本的问题是违背了城市化的基本规律,城市化在早期阶段一定是人往大城市走,因为大城市提供聚集效应和规模效应,才能使更多的产业发展,更多的就业能够提供,包括人的聚集带来服务业的发展,人的聚集带来了时尚产业,带来了各种文化的发展,这是年轻人所需要的。

所以你说人往哪儿走,你就问问你的孩子,你还不用问城里的孩子,你问问农村读过高中的孩子,他会留在小城镇吗?别说你去了,他都不去,这是城市化的规律。

大家说,现在发达国家有很多小城镇,也有很多的发展。这些年发达国家其实也是特大城市的发展,他为什么有很多小城镇,大家去看了都觉得很欣赏?西方的工业化跟我们的工业化进程有差别,西方在两三百年的漫长的时间里面实现了工业化和城市化,在这个过程当中,这些劳动力也是到大城市去,但是二三十年之后,就开始有退休的人了,特别是在有社保以后,退休的人慢慢回到了老宅,去买个别墅,不必去到城市拥挤,回去追求乡村生活,这时候他把社保,把高收入带回了农村,带回了小城镇,这样就把小城镇和一些村落都发展起来。

从日本、韩国、中国这些新兴工业化国家的发展来看,我们是后发国家,我们是在很短的时间内、在一两代人的时间内实现了工业化进程,因此这个阶段一定是大城市首先发展,小城市人口流失,要经过一代、两代甚至三代人退休的时候,人口开始回流的时候,小城市的人口才会稳定下来。

因此,现在不是把小城镇做大规模的时候,现在小城镇的任务是保护好生态,保护好历史,保护好那些老宅,保护好那个文化,我们为将来的人口回流打好基础。现在有些退休的人开始想着回去修修自己那个老宅,这是未来的趋势。

我们的城镇化战略,就是要发展小城市、发展小城镇。据说提出小城镇发展的费孝通先生,他在晚年的时候曾经对他的学生说,在这个阶段小城镇可能发展不起来,先提小城镇可能是不对的。我们到今天还非要和城市化的规律对着干吗?我们为什么不去顺应这个规律,顺应中国14亿人口的大国会出现若干个几千万、上亿的城市群、城市带的思路发展?而不再搞这些优惠政策,去鼓励那些小城市的发展,这是到了我们现在要反思的时候。

这个话题我在好几年前就在咱们的论坛上提过,但是以前这个问题还没显现出来,今年应该说显现出来了。现在不仅仅是一个政策问题,现在是要调整战略的问题了,调整我们的指导思想。

现在的楼市冰火两重天,这是一个突出的问题,这也进一步说明我们的房地产调控政策是有区域性的,不能一刀切,不能做一个宏观的政策、一般性的政策,而是要落实到每个区域、每个地区,针对特殊问题要进行特殊的分析。但是在基本点上,我们的城市化发展战略,发展大城市在现阶段作为一个政策战略的核心应该确立起来。

真正改善中国房地产市场,需要的是房产税、农村土地流转制度、城镇化战略调整通盘考虑、多措并举。可中国的实际情况是,这些措施长时间无法推进、实施,房产税、财产税这一类的经济调节机制到目前为止也仍未进入国务院议程。在这种情况下,一旦房地产市场上需求大涨,政府就只能采取限购这样的行政手段来控制房地产市场。

从供给关系来讲,中国房地产市场如何从控制需求转向控制供给?城镇化战略的调整是一个关键。国家开始积极建设的“特色小镇”,能否真正扭转房地产市场的局面,还要看这些“特色小镇”能够创造多少就业。否则最后也未必能够发展起来。

  1. 匿名 :

    城镇化如果时机不到而硬要进行,其后果是中国难以承受的。或者说城镇化是太左了。

  2. 匿名 :

    不就是宣传狗官无罪奸商该死嘛

  3. yitian :

    晕倒,地产商拿地的钱不是自己的,是借银行的好不。相当于空手套白狼。心态跟大撒比一样,花纳税人的钱不心疼。拍地的时候,阿猫阿狗都去哄抬地价。唯一解决问题是放开汇率兑换,让老百姓可以自由在国外购房。国内房价地价必定暴跌回归正常。

  4. yunu :

    关键是有中国特色的地产都是哪些有关系的妖精做的预期符合或不伤害他们主子利益。

  5. 匿名 :

    能不拿吗?在伟大地主的土地上,你手上的库存马上让你大贬值,流氓制度可有的是红黑手法对付你,你还的谢谢主公的宽宏大量,主公玩女人,要跟着高- 这叫会议的精神

  6. mego :

    “但事实上,这两种观点都是站不住脚的。”樊纲表示,相对于需求,我们的货币并不比过去多,还有大量的货币。
    —-我们来谈一下货币多不多的问题:
    GDP(美元) 美国~18万亿 天朝~11万亿
    M2 (美元) 美国~13万亿 天朝~22万亿
    天朝M2是GDP两倍,美国M2是GDP的72%;

  7. 匿名 :

    赚了进自己腰包,亏损了P民买单,怕什么。

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